Коммерческая недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости США сегодня

Рынок коммерческой недвижимости СШАРынок облигаций банковских займов может пойти на спад. Уже сейчас облигации по займам коммерческой недвижимости упали в цене из-за возможного ухудшения состояния экономики. Из-за этого уровень надбавок за риск вырос на 2,75% по некоторым видам ценных бумаг. Такое изменение, по мнению аналитиков Deutsche Bank, приведет к падению цен на облигации с рейтингом ВВВ на 15-20%. Поэтому все больше покупателей уходят в другие сектора, так как по мнению регуляторов, рынок коммерческой недвижимости несколько перегрет.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в США такова, что во многих регионах устанавливаются и бьются новые исторические максимумы цен. Поэтому рынок достаточно стабильный, на фоне скачков цен на сырьевых рынках, он не доставляет беспокойства инвесторам. Тем не менее, они стремятся получить такую же плату за риски, какую платят на рынках бросовых облигаций. Из-за этого владельцев коммерческой недвижимости может ожидать снижение оценки недвижимости и изменением условий для предоставления рефинансирования.

Проблема рефинансирования в этом году проявится очень остро, так как большой объем ипотечных кредитов был переведен в ценные бумаги и сроки возврата заканчиваются в 2016 году. Поэтому около 200 млрд $ нуждаются в рефинансировании, что означает спад рынка в целом.

Объем рынка облигаций коммерческого кредитования составляет$600 млрд, треть из которых должна быть погашена уже в этом или следующем году. Процесс пополнения этого рынка производится брокерами Уолл стрит для облегчения работы банков. Займы выданные банками обеспечиваются выпуском облигаций, которые с разным уровнем заложенного риска выпускаются на рынок. Чем выше обеспеченность кредита, тем меньший размер прибыли и уровень риска закладывается при продаже. Соответственно, по мере выплаты кредитов, облигации погашаются, и инвесторы получают заложенную прибыль. Такая мера позволяет вернуть капитал банкам и предоставить им возможность продолжать свою работу по финансированию новых предприятий.

Рынок облигаций кредитования коммерческой недвижимости идет на спад уже достаточно давно. Начиная с 2007 года, самый высокий уровень был в 2015 году. Тогда было выпущено облигаций на сумму в $101 млрд. Поэтому аналитики изменяют свои прогнозы в сторону уменьшения –раньше рост рынка предполагался на 25%, сейчас наиболее смелые прогнозы выдвигают 20%.

Падение рынка многие аналитики связывают с появлением на рынке большого числа продавцов. Некоторые источники в качестве таких игроков указывают на семью Сороса и банк BTG Pactual из Бразилии. Джеф Кронтал, управляющий KLS Diversified Asset Management считает, что такие действия связаны с рискованными инвестициями этих игроков в прошлом, а сейчас они лишь облегчают свой портфель и снижают общую рискованность. Основа же рынка вполне прочна и серьезных поводов для паники нет. Тем не менее, реакция рынка такова, что ставки риска по облигациям уровня ВВВ вырос до исторических максимумов, в то время как уровень доходности упал.