Налоги

США. Содержание недвижимости и налоги

недвижимость в сшаПри покупке недвижимости в США никакие налоги не взимаются, независимо гражданин ли покупатель или иностранец. При продаже продавцы платят так называемые Real Estate Tax Stamps, что в штате Массачусетс составляет $4,56 за каждую $1 тыс. Иностранцы при продаже недвижимости должны заплатить дополнительный налог, который составляет 10% от продажной стоимости. Этого налога можно избежать, если продажная цена до $300 тыс. и покупатель, согласен подписать документ который будет утверждать, что он обязуется проживать лично в этой квартире или доме в первые 2 года (из расчета не менее 6 месяцев в каждом году).

Все собственники недвижимости США ежегодно платят налог на недвижимость — Tax Fee. Его величина определяется из расчёта рыночной стоимости и коэффициента, определяемого городскими властями. Средняя величина годовой выплаты может колебаться примерно в пределах $8-$13 за каждую $1000 оценочной стоимости. Каждый город определяет порядок выплат. Как правило, это может быть раз в квартал или раз в полгода. Однако при приобретении недвижимости с ипотечным кредитованием банк будет осуществлять помесячный сбор пропорциональной доли на «escrow» счете. В штате Флорида налог на недвижимость составляет 1% — 5 % (зависит от города и его нужд) и устанавливается городскими органами власти ежегодно. Например, в Палм Косте он составляет 1,58% от оценочной стоимости, тогда как в Майами – 5%. Оценочная стоимость не всегда совпадает с ценой приобретения дома – она может быть как выше, так и ниже. На сегодняшнем рынке можно купить дом, оценочная стоимость которого будет выше рыночной цены. Оценочная стоимость рассчитывается по специальным методикам и в основном базируется на себестоимости строительства приобретаемого дома, если бы он был построен в день покупки. Если покупается дом за $100 тыс., вероятнее всего его оценочная стоимость будет грубо $170 000-$180 000.

В случае неуплаты налога на владельца накладываются существенные штрафы. Если налог и штрафы не выплачиваются, недвижимость будет принудительно продана с целью погашения задолженности.

В 10 штатах есть налог на наследование недвижимости: Индиане, Айове, Канзасе, Кентукки, Марилэнде, Небраске, Нью-Джерси, Орегоне, Пенсильвании, Теннеси. Его размер варьируется от 1% до 15% – в зависимости от стоимости недвижимости, степени родства и других факторов. Во всех штатах переход собственности к жене/мужу не облагается налогом, а в некоторых случаях не облагается налогом также наследование детьми и другими близкими родственниками.

При сдаче на территории США жилья в аренду необходимо платить налог с получаемой от этого прибыли в размере 30%. Есть два способа расчета данного налога. При первом налогоплательщик отчисляет 30% от той платы, которую вносит арендатор. Если деятельность арендодателя имеет статус «связанной с экономикой США», то можно воспользоваться вторым способом – тогда есть возможность получить налоговые вычеты. Например, если арендодатель платит и так много других налогов (их сумма больше размера данного налога), то часть налога на прибыль с аренды можно вернуть. Размер этой части зависит от большого количества параметров, поэтому точная сумма налога определяется отдельно для каждого конкретного случая.

В целом расходы на коммунальные платежи в США довольно велики. Стоимость электроэнергии составляет около $0,08 за кВт/ч. Обычный дом с 3 спальными комнатами, 2 ванными, 2 гаражами будет иметь примерно такие расходы: $100-150 за электричество, $100-150 – за водоснабжение, $80 – за стрижку травы. Кроме этого владельцам недвижимости приходится платить за уборку территории, ремонт (кондоминиума или многоквартирного дома), телевидение (хотя большая часть американцев пользуется спутниковым телевидением), интернет и прочие услуги. Наиболее распространенный способ оплаты счетов – через интернет.

В каждом конкретном случае услуги и расходы сильно варьируются. Это может быть от $100 до $1 тыс. в месяц. Если человек сдает квартиру внаем, но не проживает рядом, ему надо нанять кого-то, кто бы осуществлял присмотр, в который также входит общение с квартирантами и помощь в решении текущих проблем, своевременная оплата необходимых налогов и коммунальных услуг, а также сбор арендной платы с ваших квартирантов. Обычно эта услуга стоит от 10 до 15% от ежемесячной аренды. Нужно учесть, что квартира иногда может пустовать, на что закладывают дополнительный расход – около 5% от ежемесячной аренды.

Периодичность оплаты аренды коммерческой недвижимости регулируется договором. Оплата коммунальных платежей обычно осуществляется арендатором (если договором не предусмотрено иное) согласно показаниям счетчиков напрямую поставщикам услуг (электроэнергии, воды). Сбор на содержание мест общего пользования осуществляется собственником помесячно, а оплата налога на недвижимость один раз в год по окончании календарного года.